Pengantar Reverse 1031 Pertukaran Pursant ke IRS Revneue Procedure 2000-37

Investor dapat memperoleh properti pengganti sejenis sebelum membuang properti yang dilepaskan saat ini dengan menyusun transaksi pertukaran 1031 balik ke Revenue Procedure 2000-37.

Investor mungkin khawatir tentang kemungkinan tidak dapat menemukan, mengidentifikasi, dan memperoleh properti pengganti sejenis yang sesuai dalam tenggat waktu yang diperlukan untuk transaksi pertukaran seperti-pajak yang ditunda-pajak.

Pertukaran 1031 terbalik memberi Investor fleksibilitas untuk menghabiskan waktu sebanyak yang dibutuhkan untuk mencari properti pengganti yang cocok seperti itu, tanpa tekanan batas waktu 1031 pertukaran ke depan.

Reverse 1031 Exchanges Adalah Transaksi Pajak Penghasilan Komplikat –
Investor Harus Selalu Memeriksa dengan Penasihat Hukum, Pajak, dan Keuangan

1031 pertukaran transaksi, terutama yang terstruktur sebagai pertukaran 1031 terbalik, adalah strategi pajak penghasilan yang sangat terpusat.

Investor yang canggih akan selalu memiliki tim penasihat profesional yang berpengalaman, termasuk penasihat hukum, perpajakan, dan keuangan, bersama dengan broker yang berpengetahuan luas dan profesional, berpengalaman, institusi Qualified Intermediate, juga disebut dalam industri real estat sebagai 1031 Exchange Accommodator dan Exchange Accommodation Titleholder, dengan pengalaman teknis yang signifikan dalam 1031 transaksi pertukaran.

Investor harus selalu mencari penasihat hukum, keuangan dan pajak yang kompeten sebelum memasuki setiap transaksi pertukaran 1031 pajak.

Masalah Departemen Keuangan Reverse 1031 Exchange Guidance

Departemen Keuangan diterbitkan Prosedur Pendapatan 2000-37 pada tanggal 15 September 2000, yang mencakup sejumlah ketentuan, atau pedoman, untuk penataan yang benar dari transaksi pertukaran 1031 terbalik. Prosedur Pendapatan ini telah secara signifikan meningkatkan jumlah transaksi pertukaran 1031 balik yang dihubungkan oleh Investor sejak tahun 2000.

Sebelum tahun 2000, Investor menyelesaikan reverse 1031 pertukaran dengan sedikit bimbingan teknis dan struktural dari Internal Revenue Service. Sementara panduan teknis yang disediakan oleh Departemen Keuangan telah mengklarifikasi isu seputar pertukaran 1031 terbalik dan memberikan tingkat kenyamanan yang jauh lebih tinggi daripada sebelumnya, mereka juga meninggalkan banyak pertanyaan yang tidak terjawab dan menciptakan struktur pertukaran pajak 1031 yang lebih kompleks dan biaya.

Parkir Properti dengan Titipolder Akomodasi Exchange

Dalam pertukaran reverse 1031, seorang Exchange Accommodation Titleholder, juga disebut sebagai EAT, memperoleh dan memegang atau "memarkir" hak legal baik untuk properti yang dilepas atau diganti oleh Investor, dan Perantara Berkualitas (Akomodator) mengelola 1031 bertukar bagian dari transaksi.

Pengaturan Kontrak Jangka Panjang Non-Senjata

Revenue Procedure 2000-37 memungkinkan Exchange Accommodation Titleholder dan Investor untuk memasukkan sejumlah pengaturan kontrak non-arms length untuk menyelesaikan transaksi pertukaran 1031 terbalik. Pengaturan kontrak non-senjata yang panjang ini memfasilitasi administrasi pertukaran sejenis yang ditangguhkan pajak-devisa dan menghilangkan risiko-risiko tertentu untuk Penempatan Akomodasi Exchange dan Investor.

Investor bertanggung jawab atas setiap kerugian dan akan menerima setiap keuntungan yang dihasilkan dari properti selama waktu properti dipegang atau diparkir oleh Pemegang Akomodasi Exchange.

Properti akan disewa dari Exchange Accommodation Titleholder oleh Investor melalui sewa triple-net. Setelah disewakan kepada Investor, Investor akan menanggung tanggung jawab manajemen properti, atau dapat mempertahankan perusahaan manajemen properti pihak ketiga sementara properti diparkir oleh Exchange Accommodation Titleholder.

Tenggat waktu untuk Mengidentifikasi Properti yang Dilepaskan dan Mentransfer Properti yang Diparkir

Tenggat waktu untuk mengidentifikasi properti yang dilepaskan untuk dibuang dan mentransfer atau menyampaikan judul properti yang diparkir oleh Pemegang Akomodasi Exchange adalah sama dengan yang digunakan untuk transaksi pertukaran 1031 ke depan.

Investor memiliki 45 hari kalender setelah transfer (penyerahan gelar) dari properti pengganti yang diparkir ke Exchange Accommodation Titleholder untuk secara resmi mengidentifikasi properti yang mereka berniat untuk melepaskan atau membuang sebagai bagian dari transaksi pertukaran 1031 terbalik.

Dalam kedua kasus, properti yang dilepaskan harus dijual dan ditransfer (ditransfer) ke pembeli dalam waktu 180 hari kalender setelah properti yang diparkir itu dipindahkan (ditransfer) ke Pemegang Tempat Tinggal Exchange.

Reverse 1031 Exchange Structures

Investor harus memutuskan apakah akan memarkir properti pengganti atau melepaskan properti dengan Exchange Accommodation Titleholder. Biasanya akan tergantung pada apakah pemberi pinjaman akan memungkinkan Pemegang Saham Akomodasi Exchange untuk memperoleh dan memarkir judul ke properti pengganti ketika pemberi pinjaman juga menggunakan properti yang sama sebagai agunan untuk pembiayaan.

Ada faktor lain yang dapat berperan dalam menentukan properti mana yang akan diparkir oleh Pemegang Akomodasi Exchange juga, termasuk:

Pertimbangan Operasional . Apakah hak parkir untuk properti menimbulkan masalah dengan operasi properti yang sedang berlangsung? Akankah perubahan kepemilikan hukum memengaruhi vendor atau hubungan penyewa?

Pertimbangan Manajemen Risiko . Apakah ada risiko khusus kepada Pemegang Izin Tinggal Exchange yang dapat melarang EAT dari menerima dan memarkir judul? Apakah ada zat berbahaya atau beracun yang digunakan atau disimpan di properti? Apakah operasi properti yang sedang berlangsung membuat EAT berisiko?

Pertanggungan Pertanggungan Asuransi . Ketika properti diparkir dengan Exchange Accommodation Titleholder, biasanya dipegang oleh EAT dalam sebuah perseroan terbatas dengan satu anggota dan ini dapat menimbulkan masalah ketika mencoba untuk mendapatkan perlindungan asuransi untuk EAT selama transaksi pertukaran 1031 terbalik, terutama jika akan ada konstruksi selama menyelesaikan transaksi.

Pertimbangan Keuangan . Properti yang ditransfer atau ditransfer ke Exchange Accommodation Titleholder yang memiliki pembiayaan yang ada dapat berisiko memicu karena klausul penjualan dengan pemberi pinjaman saat ini.

Kekhawatiran Cair . Untuk menangguhkan 100% dari penyusutan depresiasi yang berlaku dan kewajiban pajak pendapatan capital gain, Investor harus memenuhi tiga persyaratan ketika menyusun 1031 pertukaran: (1) pertukaran atau perdagangan setara atau naik nilainya; dan (2) menginvestasikan kembali 100% dari ekuitas Investor (hasil tunai bersih dari penjualan properti yang dilepaskan); dan (3) mengganti semua utang dengan utang baru pada properti pengganti. Ekuitas Investor terperangkap dalam properti yang dilepaskan karena tidak dijual sampai setelah penggantian properti diperoleh yang dapat menciptakan likuiditas atau tantangan pembiayaan bagi Investor saat menata transaksi pertukaran 1031 terbalik.

Penataan transaksi pertukaran 1031 terbalik dengan Penetapan Tempat Tinggal Berjangka dan hak parkir untuk properti pengganti biasanya akan menjadi struktur yang paling menguntungkan dari sudut pandang Investor.

Namun, mengingat pertimbangan yang diuraikan di atas, sering ada situasi ketika memperoleh dan judul parkir ke properti pengganti atas nama Exchange Accommodation Titleholder bukanlah struktur yang praktis. Dalam kasus ini, hak milik atas properti yang dilepaskan harus sebelum ditransfer (diserahkan) ke dan diparkir dengan Pemegang Izin Tinggal Exchange.

Kedua struktur pertukaran 1031 terbalik ini sering disebut sebagai Bangunan Terakhir Exchange (judul parkir untuk properti pengganti) dan Struktur Pertama Exchange (hak parkir untuk properti yang dilepaskan).

Cara terbaik untuk menganalisis dan memahami transaksi pertukaran 1031 terbalik adalah dengan melihatnya sebagai dua bagian transaksional yang terpisah – masing-masing terpisah dari yang lain, namun keduanya secara kontrak terintegrasi untuk membentuk transaksi pertukaran sejenis yang ditangguhkan pajak-balik.

Properti Parkir dan Pertukaran 1031 Bersamaan

Bertentangan dengan pendapat umum, Revenue Procedure 2000-37 bukanlah Prosedur Pembagian 1031 pertukaran terbalik. Ini benar-benar menyediakan pedoman pelabuhan yang aman untuk penstrukturan transaksi pertukaran 1031 dengan menggunakan struktur atau strategi "parkir". Ini biasanya disebut pertukaran reverse 1031 karena memungkinkan Investor untuk memperoleh properti penggantian sejenisnya terlebih dahulu dan kemudian membuang properti yang dilepaskannya di kemudian hari.

Istilah reverse 1031 pertukaran adalah benar-benar keliru karena sebenarnya terdiri dari: (1) transaksi parkir di mana baik properti pengganti atau properti yang dilepaskan diakui dan dipegang atau diparkir oleh Pemegang Akomodasi Exchange; dan (2) pertukaran simultan 1031 (bukan pertukaran sejenis-tangguhan pajak terbalik yang benar) terjadi baik di awal (Struktur Pertukaran Pertama) atau di akhir (Struktur Terakhir Bertukar) dari transaksi pertukaran 1031 terbalik.

Tukarkan Struktur Parkir Terakhir – Parkir Judul ke Properti Pengganti

Strategi pertukaran 1031 balik yang diutamakan adalah Struktur Terakhir Exchange di mana Pemegang Akomodasi Exchange mengakuisisi dan memarkir judul ke properti pengganti.

Struktur ini memberi Investor fleksibilitas yang jauh lebih besar dalam merencanakan akuisisi dan pembiayaan properti pengganti sejenis karena pertukaran 1031 yang sebenarnya belum terjadi. Kami tidak peduli pada poin ini jika Investor telah ditukar atau diperdagangkan sama atau meningkat nilainya, telah menginvestasikan kembali ekuitasnya (uang tunai) atau telah mengganti utang yang diperlukan pada properti pengganti sejenisnya karena satu-satunya hal yang telah diselesaikan sejauh ini adalah akuisisi dan parkir properti pengganti sejenis oleh Bursa Akomodasi Berjangka.

1031 persyaratan pertukaran ini dengan mudah diatasi di bagian belakang transaksi ketika pertukaran 1031 simultan terjadi.

Mendapatkan dan "Parkir" Properti Pengganti Seperti-Jenis

Investor masuk ke dalam perjanjian hukum yang disebut Perjanjian Akomodasi Exchange Berkualitas ("QEAA") dengan Exchange Accommodation Titleholder ("EAT").

The Exchange Accommodation Titleholder menetapkan sebuah perseroan terbatas single-member baru ("LLC") untuk setiap transaksi pertukaran 1031 terbalik untuk tujuan kepemilikan atau "parkir" untuk properti pengganti sejenis.

Penting bagi Investor untuk memilih dan mendapatkan Pemegang Saham Akomodasi Exchange yang terlibat sebelum transaksi ditutup. Setelah Perjanjian Akomodasi Exchange Berkualifikasi telah ditandatangani, Investor akan menetapkan Perjanjian Pembelian dan Penjualan dan semua instruksi escrow terkait atau dokumen transaksional lainnya (jika ada) untuk properti pengganti sejenis kepada Entitas Tujuan Khusus sebagai persiapan untuk menutup transaksi.

Investor akan meminjam dan / atau mengatur pembiayaan pihak ketiga untuk akuisisi properti pengganti sejenis untuk Entitas Tujuan Khusus. Pada penutupan transaksi properti pengganti sejenis, Pemegang Saham Akomodasi Exchange akan menerima dan "memarkir" sebutan untuk properti pengganti sejenis.

Kegiatan Sementara Sementara Properti Diparkir dengan MAKAN

Properti pengganti sejenis yang "diparkir" ini biasanya disewa oleh Penukaran Akomodasi Exchange kepada Investor menggunakan sewa bersih tiga kali lipat sementara properti pengganti dipegang atau "diparkir" oleh EAT.

Kemampuan untuk menyewakan properti relokasi seperti "parkir" ke Investor selama waktu ini memberikan Investor kemampuan untuk mengoperasikan properti, termasuk kemampuan untuk menyewa properti, mengumpulkan sewa dan pendapatan, dan membayar biaya. Investor tidak diizinkan untuk mendepresiasi properti ketika sedang "diparkir" oleh Penyiar Akomodasi Exchange karena mereka belum memilikinya secara teknis.

Pembayaran sewa apa pun yang dilakukan oleh Investor ke EAT diimbangi dengan pembayaran utang apa pun yang terutang dan dilakukan oleh EAT kepada pemberi pinjaman atau perusahaan pembiayaan. Pembayaran sewa dapat mencakup semua hutang yang terutang pada pembiayaan dari luar.

Investor harus mengidentifikasi properti yang dilepaskannya dalam waktu 45 hari kalender setelah penutupan transaksi properti pengganti, dan hak legal untuk properti pengganti telah ditransfer atau "diparkir" dengan Pemegang Izin Tinggal Exchange.

Investor kemudian akan menetapkan Perjanjian Pembelian dan Penjualan dan setiap instruksi escrow terkait atau dokumen transaksional lainnya (jika ada) untuk disposisi properti yang dilepaskan kepada Perantara Berkualitas. Dana pertukaran pada penutupan transaksi properti yang dilepaskan akan dikirim ke Perantara Berkualitas.

Akuisisi Properti Penggantian dari EAT

Perantara Berkualitas akan menggunakan 1031 dana pertukaran ini untuk memperoleh properti pengganti sejenis "terparkir" dari Exchange Accommodation Titleholder.

Interim Yang Memenuhi Kualifikasi mengakuisisi properti pengganti sejenis "terparkir" dengan menjalankan Perjanjian Pembelian dan Penjualan. Investor akan menerima properti pengganti "diparkir" atau 100% dari kepentingan keanggotaan atau kepemilikan dalam Entitas Tujuan Khusus yang memegang kepemilikan resmi atas properti pengganti "parkir" dari Exchange Accommodation Titleholder dengan menyelesaikan pertukaran secara bersamaan. The Exchange Accommodation Titleholder menggunakan hasil bersih yang diterima dari penjualan properti yang dilepaskan untuk membayar pinjaman kepada pihak ketiga dan / atau Investor.

Investor harus mendapatkan persetujuan dari kreditur mereka sebelum melakukan transaksi pertukaran valuta asing bertolak belakang "Penukar Pajak" jika dia perlu mendapatkan pendanaan institusional. SPE / LLC akan menjadi peminjam pinjaman karena SPE / LLC memegang hak milik atas properti tersebut. The Exchange Accommodation Titleholder biasanya akan menandatangani dokumen pinjaman secara non-recourse dan Investor dapat menjamin dokumen pinjaman dengan dasar recourse.

Pastikan bahwa pemberi pinjaman Anda memahami bahwa Anda sedang mempertimbangkan transaksi pertukaran 1031 terbalik dan bukan pertukaran 1031 reguler ke depan. Saya telah melihat pemberi pinjaman mengatakan ya terlalu sering hanya untuk mengatakan tidak hanya beberapa hari sebelum penutupan ketika mereka mengetahui bahwa Pemegang Saham Akomodasi Exchange akan memegang hak milik pengganti sejenis.

Kapan Harus Menggunakan Struktur Parkir Lalu Lintas Terakhir

Investor biasanya memilih struktur "Exchange Last" untuk transaksi pertukaran 1031 terbalik ketika mereka membeli properti pengganti sejenis untuk semua uang tunai atau penjual menyediakan pembiayaan jangka pendek (penjual-membawa kembali pembiayaan).

Tabel berikut akan membantu Anda berjalan melalui langkah-langkah struktur "Exchange Last".

Tukarkan Struktur Parkir Terakhir – Parkir Judul ke Properti Pengganti

  1. Investor masuk ke Perjanjian Akomodasi Exchange Berkualifikasi dengan Pemegang Saham Akomodasi Exchange.
  2. Exchange Accommodation Titleholder membentuk entitas perseroan terbatas (LLC) untuk memperoleh hak milik atas properti.
  3. Investor menugaskan haknya berdasarkan Kontrak Pembelian untuk properti pengganti sejenis ke Exchange Accommodation Titleholder dan memberikan pemberitahuan tertulis kepada semua pihak yang terlibat dalam transaksi.
  4. Investor memajukan uang dari dirinya sendiri dan / atau memperoleh pendanaan pihak ketiga untuk perseroan terbatas (LLC) untuk mendanai pembelian properti pengganti sejenis. Pinjaman ini bukan jaminan untuk LLC dan anggotanya tetapi dapat dijamin oleh Investor atas dasar recourse.
  5. Exchange Accommodation Titleholder memperoleh gelar untuk properti pengganti sejenis langsung dari penjual dan memberi Investor dan / atau kreditur lainnya sebuah nota (s) yang dijamin dengan akta kepercayaan atau hipotek pada properti pengganti.
  6. Di bawah QEAA, Investor menyewa properti penggantian dari Exchange Accommodation Titleholder di bawah sewa triple-net. Sewa bulanan investor (jika ada) dapat menutup semua hutang yang terutang pada pembiayaan dari luar.
  7. Investor mengidentifikasi properti yang dilepaskan dalam waktu 45 hari kalender setelah penutupan dan parkir properti pengganti sejenis.
  8. Investor mengeksekusi Kontrak Penjualan dengan pembeli untuk menjual properti yang dilepaskan.
  9. Investor mengeksekusi Perjanjian Penukaran Pajak-Ditangguhkan dengan Perantara Berkualitas.
  10. Investor menugaskan haknya di bawah Kontrak Penjualan ke Qualified Intermediate dan memberikan pemberitahuan tertulis kepada pembeli.
  11. Properti yang dilepaskan ditutup dengan Investor mengarahkan properti langsung ke pembeli dan lebih dekat mencairkan semua hasil pertukaran dari properti yang dilepaskan kepada Perantara Berkualitas.
  12. Investor dan Exchange Accommodation Titleholder melaksanakan Pembelian dan Kontrak Penjualan untuk properti pengganti sejenis.
  13. Investor memberikan hak berdasarkan Pembelian dan Kontrak Penjualan untuk properti pengganti sejenis ke Interim Berkualitas.
  14. Pada penutupan, Perantara Berkualitas membayar Investor dan / atau pemberi pinjaman dalam kepuasan atas catatan yang diberikan oleh Pemegang Saham Akomodasi Berjangka kepada Investor dan / atau pemberi pinjaman. Penutupan harus serentak dengan penutupan properti yang dilepaskan.
  15. Instruksi Perantara Berkualitas Exchange Akomodasi Titleholder untuk mentransfer judul ke properti pengganti sejenis langsung kepada Investor atau untuk mentransfer 100% dari bunga keanggotaan di Exchange Accommodation Titleholder kepada Investor, menyelesaikan pertukaran simultan.

Exchange Accommodation Titleholder biasanya tidak akan memiliki sertifikat properti pengganti sejenis untuk lebih dari 180 hari kalender.

Tukarkan Struktur Parkir Pertama – Tempat Parkir untuk Melepaskan Properti

Dalam struktur parkir Exchange First, properti yang dibebaskan diperoleh, dipegang atau diparkir oleh Exchange Accommodation Titleholder dan transaksi pertukaran 1031 simultan atau bersamaan diselesaikan dengan menjual (mentransfer atau menyampaikan) properti yang dilepaskan ke Exchange Accommodation Titleholder dan sekaligus memperoleh dan menutup pada properti pengganti sejenis.

Properti yang dilepaskan tidak dapat dipindahkan ke entitas yang didiskualifikasi seperti pihak terkait dari Investor atau agen Investor. Ketika Anda menemukan pembeli untuk properti yang dilepas yang diparkir, gelar Penukaran Akomodasi Berjudul dari properti yang dilepaskan langsung kepada pembeli pada penutupan transaksi dan meneruskan setiap hasil penjualan bersih kepada Investor dalam pembayaran kembali dana yang diajukan untuk menyelesaikan pajak balik. Pertukaran seperti-disukai disukai.

Dalam struktur parkir "Pertukaran Pertama", Investor akan menetapkan Perjanjian Pembelian dan Penjualan untuk properti yang dilepaskan kepada Perantara Berkualitas. Investor akan masuk ke Perjanjian Akomodasi Exchange Berkualitas ("QEAA") dengan Pemegang Saham Akomodasi Exchange. The Exchange Accommodation Titleholder membentuk sebuah perseroan terbatas dengan satu anggota (LLC) untuk memperoleh, memegang atau memarkir hak milik atas properti yang dilepaskan.

Investor akan menjual properti yang telah dilepaskan tersebut ke dalam Exchange Accommodation Titleholder untuk menyelesaikan transaksi pertukaran 1031 secara simultan. Investor dan / atau pemberi pinjamannya akan meminjamkan dana ke Exchange Accommodation Titleholder, dan Exchange Accommodation Titleholder akan mengeksekusi catatan dan akta kepercayaan atau hipotek yang menguntungkan pemberi pinjaman.

The Exchange Accommodation Titleholder menggunakan pembiayaan ini untuk memperoleh, memegang atau memarkir hak milik atas properti yang dilepaskan dari Intermediate Berkualitas. Intermediate Berkualitas menggunakan dana lanjutan yang diterima dari Pemegang Saham Akomodasi Exchange untuk membeli properti pengganti sejenis atas nama Anda. Properti pengganti sejenis diserahkan langsung ke Investor bersamaan dengan pengiriman properti yang dilepaskan ke Exchange Accommodation Titleholder dan pertukaran 1031 simultan selesai.

Setelah pembeli untuk properti yang dilepaskan ditemukan, hasil dari penjualan properti yang dilepaskan digunakan untuk memenuhi pembiayaan apa pun yang diperoleh untuk menyelesaikan pertukaran serupa yang ditangguhkan pajak ini.

Kapan Menggunakan Parkir Pertama Exchange

Struktur parkir "Pertukaran Pertama" mungkin merupakan opsi yang lebih layak daripada "Pertukaran Terakhir" ketika Anda perlu mendapatkan pembiayaan institusional konvensional pada properti pengganti sejenis.

Pemberi pinjaman mungkin mengalami kesulitan meminjamkan properti yang dipegang oleh pihak ketiga seperti Pemegang Akomodasi Akomodasi Exchange atas nama Investor.

Tukarkan Struktur Parkir Pertama – Parkirkan Judul ke Properti yang Dirilis

  1. Investor memilih melepaskan properti dari portofolionya.
  2. Investor mengeksekusi Perjanjian Akomodasi Exchange Berkualifikasi (QEAA) dengan Exchange Accommodation Titleholder.
  3. Exchange Accommodation Titleholder membentuk perseroan terbatas (LLC) atau entitas tujuan khusus lainnya untuk memarkir hak milik atas properti yang dilepaskan.
  4. Exchange Accommodation Titleholder dan Investor mengeksekusi Perjanjian Pembelian dan Penjualan untuk penjualan properti yang dilepaskan ke Exchange Accommodation Titleholder.
  5. Investor memajukan dana ke atau pengaturan untuk pembiayaan pihak ketiga untuk Pemegang Saham Akomodasi Exchange untuk "membeli" properti yang dilepas Investor.
  6. Investor mengeksekusi Pajak Ditukar Perjanjian Pertukaran Suka-Suka dengan Perantara Berkualitas (Exeter 1031 Exchange Services, LLC).
  7. Investor menugaskan Perjanjian Pembelian dan Penjualan untuk melepaskan properti ke Perantara Berkualitas dan memberi tahu pembeli (Pemegang Izin Tinggal Berjangka).
  8. Exchange Accommodation Titleholder menyalurkan dana lanjutan atau dipinjamkan langsung ke Intermediate Berkualitas; dan instruksi Perantara Berkualifikasi Investor untuk menyerahkan properti yang dilepaskan kepada Anggota Bursa Akomodasi.
  9. Investor masuk ke Perjanjian Pembelian dan Penjualan untuk properti pengganti sejenis mereka.
  10. Investor menugaskan Perjanjian Pembelian dan Penjualan untuk properti pengganti sejenis ke Interim Berkualitas dan Penjual properti pengganti sejenis.
  11. Dana pinjaman Perantara yang Berkualitas yang disediakan oleh Pemegang Saham Akomodasi Exchange kepada penjual properti pengganti sejenis dan penjual rute untuk melakukan properti pengganti sejenis langsung kepada Investor. Pertukaran sekarang selesai.
  12. Exchange Accommodation Titleholder menyewakan properti yang dilepaskan kepada Investor di bawah sewa triple-net.
  13. Investor masuk ke Perjanjian Pembelian dan Penjualan dengan pembeli untuk properti yang dilepas Investor yang saat ini ditahan oleh Pemegang Izin Tinggal Exchange.
  14. Investor menugaskan Perjanjian Pembelian dan Penjualan kepada Pemegang Saham Akomodasi Exchange dan memberi tahu pembeli tentang penugasan.
  15. Exchange Accommodation Titleholder menutup penjualan properti yang dilepaskan dan menggunakan hasil penjualan dari properti yang dilepaskan untuk memenuhi catatan yang diberikan kepada Investor dan / atau pemberi pinjaman lainnya.

Exchange Accommodation Titleholder tidak dapat menahan properti yang dilepaskan selama lebih dari 180 hari kalender.

Day Trading for a Living – Dari Judi ke Perdagangan

Setelah menjadi trader aktif selama 20 tahun lebih, saya memiliki kesempatan untuk mengamati lebih dari investor rata-rata Anda.

Misalnya, salah satu hal yang tidak biasa yang saya amati adalah bahwa banyak pedagang berasal dari latar belakang perjudian, dan taruhan kuda pada khususnya. Bahkan, beberapa tahun yang lalu saya bekerja di trek balap dan menempatkan beberapa taruhan sendiri.

Mengapa atasan kuda sering tertarik pada perdagangan?

Saya pikir itu karena ada aspek tertentu dari perdagangan yang lebih dapat diprediksi daripada taruhan kuda. Stok atau opsi atau pasangan mata uang tidak dapat mematahkan kaki atau secara tidak terduga jatuh sakit.

Plus, sangat sedikit orang yang bermain kuda membuat hidup penuh waktu di dalamnya. Tetapi ada banyak, banyak pedagang yang menikmati penghasilan paruh waktu yang sehat – atau bahkan hidup penuh waktu – dari perdagangan.

Saya percaya ini karena peluang menang sebagai pedagang jauh lebih baik daripada peluang menang sebagai kuda yang lebih baik.

Sayangnya, banyak mantan penjudi yang berpegang pada pola berpikir buruk, yang saya sebut "pola pikir penjudi". Ini adalah pola pikir bahwa Anda dapat melempar dadu, atau membeli tiket lotere, atau memilih trifecta dan tiba-tiba memenangkan keberuntungan.

Pemikiran kaya-cepat semacam ini sulit untuk digoyahkan, dan membuat banyak pedagang mencapai potensi penuh mereka.

Bahaya Psikologi Perjudian dalam Perdagangan

Jika Anda berdagang seperti penjudi, Anda pasti akan kehilangan uang. Anda akan membuat perdagangan yang buruk. Anda akan membuang uang yang bagus setelah yang buruk. Dan akhirnya, Anda akan menemukan diri Anda bertanya-tanya ke mana perginya semua uang Anda.

(Petunjuk: Wall Street mengajakmu naik!)

Untungnya, ada beberapa pergeseran pola pikir sederhana yang dapat mengubah perdagangan Anda, kadang-kadang dalam semalam.

Pergeseran Pola Pikir # 1: Jangan Mengejar Perdagangan; Biarkan Mereka Datang kepada Anda

Perjudian menghasilkan beberapa tanggapan aneh pada orang. Jika seorang penjudi menang sekali, dia cenderung terus berjudi sampai dia menang lagi … bahkan jika dia kehilangan sedikit keberuntungan di sepanjang jalan. Dan jika dia kalah, dia cenderung terus berjudi dalam upaya untuk "memenangkan kembali" apa yang dia kehilangan – bahkan jika dia terus kalah.

Perilaku ini tidak unik untuk para penjudi; pedagang bersalah melakukan hal yang persis sama. Jika kami memenangkan perdagangan, kami mencoba untuk memaksa perdagangan lain yang menang – bahkan jika perdagangan kedua ditakdirkan. Dan jika kami kehilangan perdagangan, kami mencoba dengan cepat mengembalikan apa yang kami hilang pada perdagangan berikutnya.

Perilaku irasional ini sebagian besar disebabkan oleh pengkondisian budaya kita. Kita semua terprogram untuk bekerja 40 jam seminggu. Jika kita bekerja lebih sedikit, kita entah bagaimana merasa bahwa kita tidak pantas mendapatkan uang yang kita hasilkan. Kami percaya kami harus "bekerja keras" untuk mencari nafkah.

Keyakinan ini sering terjadi dalam perdagangan, jadi kami "bekerja keras dalam perdagangan." Kami masuk perdagangan bahkan ketika tidak ada perdagangan yang baik tersedia. Kami berdagang demi perdagangan. Kemudian, ketika perdagangan kami yang buruk ditempatkan melawan kami, rasa takut para penjudi akan kehilangan tendangan … dan kami mulai membuat keputusan yang lebih bodoh, yang menambah kerugian kami.

Tidak perlu jenius untuk melihat ke mana perilaku ini akan memimpin. Jadi, inilah saran: Setelah Anda memahami apa yang membuat perdagangan yang baik versus perdagangan yang buruk, biarkan perdagangan yang baik datang kepada Anda.

Salah satu cara terbaik untuk melakukan ini adalah dengan memantau hanya segelintir saham, opsi, atau pasangan mata uang dan menjadi akrab dengan mereka. Seiring waktu, Anda akan memahami pergerakan harga lebih baik, dan Anda akan dapat melihat perdagangan yang baik dengan lebih mudah.

Anda tidak harus berdagang setiap hari atau bahkan setiap minggu untuk membuat hidup yang sangat baik sebagai pedagang. Anda hanya perlu melakukan beberapa perdagangan yang baik ketika peluang muncul. Dalam perdagangan, kesabaran adalah kebajikan.

Pergeseran Pola Pikir # 2: Mengadopsi "Menang Kecil" Pendekatan Perdagangan

Penjudi-pedagang yang berubah sering mencari untuk "memukul jackpot." Mereka ingin menempatkan satu perdagangan dan ditetapkan untuk hidup.

Tetapi tidak berhasil dengan cara ini. Sering membutuhkan banyak perdagangan, bahkan ratusan, untuk benar-benar membangun keberuntungan yang akan membuat iri tetangga Anda.

Dengan itu dalam pikiran, jauh lebih baik membidik kemenangan kecil yang konsisten. Kemenangan konsisten kecil jauh lebih realistis. Dan diperparah dari waktu ke waktu, kemenangan kecil dapat menambah hingga jumlah yang benar-benar mengejutkan.

Bagian yang terbaik adalah ini: Meskipun Anda berfokus pada kemenangan kecil yang konsisten, Anda pasti akan mengalami beberapa kemenangan besar juga, produk sampingan alami dari strategi "menang kecil" Anda.

Pergeseran Pola Pikir # 3: Anda Tidak Harus Menang Setiap Perdagangan

Pergeseran pola pikir terakhir – dan mungkin yang paling sulit – adalah memahami bahwa Anda tidak harus memenangkan setiap perdagangan untuk menghasilkan uang yang baik sebagai pedagang. Bahkan, kerugian harus diharapkan dan direncanakan.

Manajer investasi terbaik, pedagang terbaik, dan perangkat lunak perdagangan terbaik semuanya memiliki kesamaan ini: Terkadang mereka kehilangan uang.

Pada akhirnya, bagaimana Anda bereaksi terhadap kehilangan uang yang menentukan apakah Anda akan berhasil dalam jangka panjang. Apakah Anda tetap pada perhentian Anda? Apakah Anda mengikuti aturan manajemen uang Anda?

Anda lihat, bukan bagaimana Anda melakukan perdagangan tunggal yang diperhitungkan. Ini seberapa baik Anda melakukan serangkaian perdagangan. Jika Anda memenangkan 6 atau 7 perdagangan dari setiap 10, Anda bisa melakukannya dengan cukup baik.

Terlebih lagi, jika Anda melakukan pekerjaan yang baik untuk membatasi kerugian (fungsi dari strategi keluar yang solid), maka Anda bahkan dapat keluar lebih dulu jika Anda hanya memenangkan separuh waktu (lima perdagangan menang, lima perdagangan yang kalah).

Namun, saya mengerti bahwa emosi masih bisa merajalela meskipun ada upaya terbaik untuk mengendalikannya. Jadi setelah keluar dari perdagangan yang merugi, Anda mungkin ingin beristirahat untuk satu atau dua hari sehingga Anda tidak melakukan perdagangan yang lebih buruk selama kekecewaan yang mendalam.

Ubah Pola Pikir Anda, Ubah Akun Perdagangan Anda

Yang benar adalah, akun perdagangan Anda mencerminkan apa yang terjadi dalam materi abu-abu di antara telinga Anda. Jadi pada saat Anda mulai bertanya-tanya mengapa Anda mengalami kekalahan beruntun, atau mengapa akun perdagangan Anda menyusut, luangkan waktu sejenak untuk merefleksikan diri.

Kemudian, ingatkan diri Anda untuk:

• Tunggu perdagangan yang bagus

• Bidiklah kemenangan kecil yang konsisten

• Baik-baik saja dengan kehilangan perdagangan (selama Anda membatasi kerugian Anda)

"Pergeseran pola pikir kecil" ini akan membantu mencegah Anda berdagang seperti penjudi dan membuat Anda berdagang seperti orang bisnis sungguhan. Belum lagi itu akan membantu Anda mengembangkan akun perdagangan Anda secara konsisten dari waktu ke waktu.

Gambler Kalah Dua Kali – Terima Kasih Ke Pengadilan Pajak

Jimmie Clemons, pensiun, menerima Formulir W-2G melaporkan $ 44,800.00 dalam kemenangan dari kasino. Karena kerugian judi untuk tahun ini lebih dari $ 44.800,00, ia tidak melaporkan kemenangan atau kerugian pada 1040-nya.

Pengadilan Pajak, di Jimmie L Clemons T.C. Ringkasan Opini 2005-109, menguatkan posisi IRS bahwa kemenangan perjudian bruto harus dilaporkan sebagai pendapatan pada halaman 1 dari pengembalian pajak, dengan kerugian, sejauh kemenangan, diperbolehkan sebagai Pengecualian Butik "bermacam-macam". Kerugian dapat dikurangkan secara penuh pada Jadwal A, dan tidak tunduk pada 2% pengecualian AGI.

Sementara Jimmie mampu mengurangkan kerugian $ 44,800.00 untuk menghapus pendapatannya sebesar $ 44.800,00, fakta bahwa kemenangan dimasukkan dalam Pendapatan Bruto yang Disesuaikan menyebabkan 85% dari manfaat Jaminan Sosialnya dikenakan pajak!

Sebagai seorang profesional pajak dengan praktek di New Jersey, dan bagian saya dari pemain lotre reguler dan warga senior yang sering melakukan kasino di Atlantic City sebagai klien, saya telah melihat banyak contoh di mana seorang wajib pajak dengan kerugian judi bersih untuk tahun ini secara meriah kacau oleh "Paman Sam".

* Karena cara Jaminan Sosial dan Manfaat Pensiun Kereta Api dikenai pajak, sering ada situasi di mana Anda akan dikenakan pajak sebesar $ 1,85 untuk setiap penghasilan tambahan 1,00 dolar AS. Jika Anda memiliki $ 3,000.00 dalam kemenangan perjudian dan $ 4.000,00 dalam kerugian perjudian yang dibuktikan Anda dapat akhirnya meningkatkan AGI Anda sebesar $ 5.550,00 ($ 3.000,00 x 185%). Bahkan jika Anda dapat mengambil keuntungan penuh dari pengurangan yang diperinci dari kerugian $ 3.000,00, Anda masih dapat membayar $ 383,00 dalam pajak penghasilan federal di braket 15%, atau $ 638,00 dalam kurung 25%, pada kerugian bersih untuk tahun $ 1.000,00 .

* Bahkan jika Anda dapat mengurangi kerugian yang cukup besar untuk menghapus penghasilan perjudian Anda, peningkatan AGI dapat mengurangi pekerjaan medis dan aneka pekerjaan Anda dan pemotongan terkait investasi, mengurangi atau bahkan menghapus banyak pemotongan dan kredit yang dipengaruhi oleh AGI, dan bahkan menyebabkan Anda menjadi korban Pajak Alternatif Minimum (AMT) yang ditakuti.

* Anda hanya dapat menerima manfaat pajak penuh dari pengurangan kerugian perjudian jika total Pengurangan Itemized lainnya sama dengan atau melebihi Pengurangan Standar yang diperbolehkan. Bagaimana jika seorang pembayar pajak tunggal dengan $ 5.000,00 dalam kemenangan dan $ 6.000,00 dalam kerugian hanya memiliki $ 2.000,00 dalam potongan lain (yaitu pajak negara bagian dan lokal dan sumbangan amal). Meskipun ia dapat mengurangi $ 5.000,00 dalam kerugian perjudian, ia hanya mendapat manfaat pajak sebesar $ 2.000,00 dari kerugian: $ 5.000,00 kerugian + $ 2.000,00 pemotongan lain = $ 7.000,00 Jadwal A – $ 5.000,00 Pengurangan Standar = $ 2.000,00 manfaat pajak. Jika dia dalam 25% braket, dia masih membayar $ 750,00 dalam pajak penghasilan federal dengan kerugian $ 1.000,00.

Saya harus menunjukkan bahwa kerugian dari semua jenis transaksi taruhan dapat dikurangi terhadap kemenangan judi Anda. Jika Anda menang di slot, deduksi Anda tidak terbatas pada kerugian dari mesin slot. Anda dapat mengurangi kerugian dari lotre, 50-50, bingo, permainan meja seperti poker dan blackjack, raffles amal, balap kuda, keno, dll., Hingga jumlah kemenangan total Anda. Sebaiknya Anda terus kehilangan tiket lotere, undian dan tiket pacuan kuda untuk tahun ini, dan terus melacak aktivitas slot dengan menggunakan kartu pemain, jika Anda membuat skor besar. Jika Anda cukup beruntung untuk dipilih untuk mengaudit kerugian Anda di sini adalah kata nasihat – pastikan tiket pacuan kuda Anda yang hilang tidak memiliki jejak kaki pada mereka.

Anda juga harus tahu bahwa kemenangan dari undian atau kontes "tidak perlu membeli" tidak dianggap sebagai kemenangan judi untuk tujuan menghitung kerugian perjudian yang dapat dikurangkan. IRS mendefinisikan kemenangan perjudian sebagai kemenangan dari "transaksi taruhan". Sebuah "Nasehat Nasihat Teknis" IRS baru-baru ini (TAM 200417004) menyatakan bahwa kemenangan semacam itu bukan keuntungan dari "transaksi taruhan" karena pemenang tidak memberikan "pertimbangan" untuk kesempatan memenangkan hadiah. Jika Anda memenangkan undian Clearing House dari Penerbit, atau perjalanan ke Club Med dengan menjadi penelepon ke-10 ke stasiun radio, Anda harus melaporkan kemenangan, atau nilai pasar perjalanan, sebagai pendapatan di Formulir 1040 Anda, tetapi Anda tidak dapat memotong tiket lotere yang kalah, kerugian mesin slot, atau jenis lain dari kerugian perjudian terhadap pendapatan ini.

Cara perjudian dan kerugian perjudian yang tidak adil diperlakukan pada 1040 mirip dengan cara yang tidak adil yang paling dikenai pajak penghargaan hukum dan pemukiman dan biaya hukum terkait diperlakukan. Mari kita berharap bahwa Dewan Penasehat Presiden tentang Reformasi Pajak Federal akan mengatasi ketidakadilan ini dalam kode pajak dalam laporannya.